20xx年即将随我们远去，回顾这不平凡的一年，让我感慨
万千。有辛苦、有劳累;有成功、有失败;有付出、有收获;有感悟、有心得。值此岁末更新，特将20xx年的各项工作做以总结，以期望在新的一年，扬长避短，去劣取优，尽最大限度地发挥好个人能力，在自己的岗位上崭露新的锋芒，作出更大、更辉煌的成绩。现总结如下：
一、脚踏实地，锐意进取，刻苦钻研，不耻下问。 初到运维公司，一切对于我来说基本都是崭新的，面对这样一个陌生的工作环境，我如履薄冰，没有太多的自信，能做的，该做的就只是多听、多想、多问，希望可以在最短的时间里，适应了这个全新的环境，了解自己的工作流程，担负起自己应有的工作职责。
但俗话说得好，“隔行如隔山”，作为只接触过电力营销工作的“老员工”，在面对如此特殊的工程建筑行业，还是有些措手不及的。为了能尽快的掌握工程管理的各方各面，全心全意的投入到工作当中去，在这一年的时间里，我始终坚持不断学习，不断自我更新，遇到不会或者模糊的工作问题，总是能够做到不耻下问，虚心向有经验的领导及师傅请教，从而又好又快的完成自己的各项工作。尤其是在总公司开展的“安全生产月”主题活动里，我深刻认识到安全在工程行业的重要性，作为一个工程管理者，必须严格要求自己的思想意识时刻属于紧绷状态，才能更好的履行自己的岗位职责。因此，为了进一步便于安全工作的开展，在公司领导的悉心指导和同事们的热心帮助下，按照总公司下发的各类文件要求，我先后制定出《运维分公司20xx年年度安全管理策划方案》、《运维分公司20xx年安全日活动方案》、《运维分公司20xx年基建安全提升管理方案》、《运维分公司20xx年农网工程安全管理方案》等11项管理办法，为公司在工程安全管理工作中发挥了很大作用。
在这期间，我全面了解了工程开展的全部动作步骤，基本工程管理结构及工程施工操作流程等方面，同时也体会到了公司统一、严格、全面的管理工作模式，学习到了一定的工程管理经验及方式方法。
二、严格律己，端正态度，不骄不躁，屡创佳绩。 做为一命年轻的工作者，我始终坚信好的工作态度，是成就工作业绩的先决条件。在20xx年里，我一直严格律己，遵守公司的各项规章制度，时刻保持“谦虚，谨慎，律己”的工作态度，勤奋学习，积极进取，不论是在日常的工作还是各类培训中，都能尽心尽力的发挥自己的最大能力。特别是在公司的各项考试中，能够端正态度，认真学习，并努力取得第一名优异的成绩，为公司及个人创造好的口碑，也为自己在以后的工作中的发展奠定了坚实的基础。
三、热情友善、团结同事，互帮互助，共同进步。 20xx年算是比较繁忙的一年，各项工作的开展虽然重要，但也不能忽略了与同事的交流和感情培养，因为一个人的能力有限，每件事的成功都是靠集体的智慧，所以和同事们团结在一起才是成就人生成功的重要前提。这一点不仅仅在于工作，平时的生活中也事如此。
9月初，因为自己平时对身体的疏忽照顾，导致身体的各方面不适，需要住院治疗。当同事们了解我的情况后，在第一时间内给我送来了安慰，公司领导及工会及同事们也能够在百忙的工作当初抽出时间来看望我，集体的温暖让我感到十分感动，身体也随着心情的愉悦有了很大的回复。所以，团结其他同事不仅是个人的交际，也是一种工作的光荣义务!我会锻炼培养自己的交际能力，也会履行自己的光荣义务!
四、自查不足，吸取教训，积极改正，再创辉煌。 总结这一年，自己努力了很多，也得到了很多，总体的表现也应该算是不错，但细数起来，有许多工作还是有所瑕疵。具体总结如下：
1、面对工程管理这个责任重大的工作岗位，自己的工作经验尚浅不足，在完成一些工作时，方式方法仍然不够灵活，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高。
2、工作仍然不够细致，在比较繁忙时，会偶尔出现一些工作上的失误，给工作造成很大误区，影响工作的按时完成。
3、理论及实践水平仍然才疏学浅，需要在进一步的提高。 针对以上不足，为了进一步提高自己，彻底清查不足问题的根深蒂固，我制定了以下整改措施：
1、努力学习工作相关教材，不断充实完善自我，进一步提高自己的理论知识水平，使自己更加胜任本职工作。
2、勤于思考，善于观察，虚心请教有工作经验的领导及师傅，灵活掌握工程管理的中的方式方法，并在今后的工作当中熟练应用。
3、加强胆识和毅力锻炼，戒骄戒躁，严格细心，保证工作质量的高效率。
以上是我一年来的工作总结，如有不到之处，希望大家可以批评指正，我会虚心接受并坚决改正，在下一步的工作当中，我会更加严格要求自己，以高度饱满的工作热情、积极端正的工作态度，为公司的美好发展做出自己应有的贡献!
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xx年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市———深圳市房管局进行了实地考察，考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行，深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加，座谈会就怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：
一、考察情况
(一)政府重视，加强领导、健全机构。
深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起，十分重视组织领导和组织建设。
1、组织领导层次高，深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头，主管副市长任委员会主任，深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织;委员会下设办公室和物业管理招标办办公室，两个办公室均设在深圳市住宅局，负责日常工作;各区人民政府也成立相应机构，领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。
2、建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题，
(二)、重视法制建设。
深圳市物业管理起步早，政策法规建立超前，对发展物业管理具有前瞻性和预见性，1994年出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。开创了我国物业管理法制建设先例，之后相继出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法》、《深圳市家庭装饰装修管理办法》、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法规。为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用，从时间上看，我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台。
(三)加强开发、物业综合管理推动物业产业发展。
1、深圳市现有注册物业管理企业898个，管理项目3500余项，对物业企业的管理主要是资质管理，除每年进行年检外，在适当时间与工商部门联合检查，检查内容包括：企业是否按申报项目操作，企业是否帐目公开，企业实际操作是否降低资质申报条件，对外来企业实行登记备案制度等，通过检查整顿规范提高管理水平，减少业主投诉。
2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定，而不是在向业主交房时签定物业合同和公约。
3、加强物业管理从业人员培训，深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院，为上岗培训和继续教育创造了先决条件，学院每年不断循环组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出，从而提高员工素质和管理水平。
4、建立物业管理招投标机制，把物业管理引入市场机制，xx年下发了招投标管理工作通知。成立了招投标办公室，制定了招投标有关程序规定，设立考评专家库，在一些规模小区开展了招投标工作，对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标。
(四)全方位、多角度解决物业收费问题。
一是通过煤体加强物业管理宣传工作，二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位，三是物业企业的服务承诺要到位，四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位，单位解决不了的起诉法院，五是要求业主委员会成员带头交纳，不能拖欠，也不能领导业主集体拒缴或组织上访，深圳市物业平均收费率达98%。
二、我市与深圳市物业管理的差距。
(一)、起步时间的差别，深圳市物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我市物业管理起步于xx年，人们从福利性住房管理过渡到商品化住房管理还有一个转变的过程，不可能一蹴而就。
(二)经济基础的差别，深圳是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在深圳人们追求的是高收入、高消费，深圳市物业收费每平方米最低
2.6元，而我市最高0.4元。
(三)、物业市场的差别：深圳具有一个庞大的物业管理市场，全市注册企业898家，一级企业50家，管理项目3500余项，管理面积6000万平方米。我市注册物业企业25家，全为三级以下企业，管理项目30项，达5万平方米以上只有8个小区，管理面积173万平方米。
(四)业主委员会管理机构设置差别，深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会，有利于业主(也是居民)与社区的联系与小区管理的协调，我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。
(五)水电抄表的差别：深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户，水除高层二次加压外，也全部抄表到户，我市截止目前水电抄表到户仍没有落实，是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。
三、几点建议。
物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与深圳有许多不同之处，但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：
(一)物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。
(二)加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。
(三)不断完善物业管理政策法规，目前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实施办法》和《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但针对性政策缺位，应加快出台《安康市物业管理投诉受理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法规，进一步完善政策法规体系。
(四)加强领导，建立物业管理相适应的组织机构，一是应建立物业管理高层次的议事，决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越信访部门，物业主管部门权限的热点、难点问题，尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题;二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会，提升物业管理自我约束，自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责。
(五)强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致;二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用;三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开，五是加大物业从业人员技能培训，把坚持持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。
吉首市分公司201*年4月成立建设维护部以来，在州、市两级领导的正确指导下，以创建工人先锋号为契机，狠抓网络维护及管理工作。一是狠抓安全管理和基础管理工作，保障了网络的安全运行，确保重大故障零发生，二是高度重视网络优化工作，确保集团网格测试工作的顺利开展，三是充分发挥市场部门外部协调能力，努力营造和谐的外部环境，全力做好了基站维稳工作，解决了多个长期以来客户、业主反映较大的站点协调问题。
经过一年多的调整，吉首市分公司积极创新、不断进步，创建了市场发展与网络维护全面融合的全新发展模式，为网络维护打下了坚实的基础，现将我市分公司进一步保持网络持续领先优势及提升客户满意度的具体措施和相关建议汇报如下：
一、加强安全管理，落实”安全百日行动”要求
网络安全是维护工作的命脉，我市分公司把网络安全做为一项由公司领导主抓的维护工作，根据省、州公司相关文件要求，开展了“网络安全整治百日行动”活动，将把活动要求落实贯彻到日常维护工作中，作为一项常态化工作，旨在通过本次活动，切实提高各级管理人员、维护人员的责任意识和网络安全意识，完善基础资料管理全面了解和掌握我市分公司网络现状，开展网络安全隐患问题的查找和排除，争取在201*年下半年实现VIP基站零退服，重大故障零发生，杜绝升级客户投诉的工作目标。
1、开展基站及线路安全隐患摸排工作，一是根据基站巡检工作要求每月至少检查8-15个站点，对基站动力设备、机房环境进行检查，二是制定光缆巡视计划，要求活动期间内完成省干、本干及全业务专线光缆的巡视工作，每周至少完成50-80公里接入层光缆摸排工作，三是开展基站交流引入线路隐患排查工作，并对前期完成的坎青工作进行二次复查，以保持坎青工作效果，做到隐患早发现、早处理。
2、对安全隐患问题实行挂牌督办制度，要求各专业按周提交隐患排查工作报告，要求相关专业在2个工作日内提交解决方案，建立相关管理档案，做到问题处理有记录、有跟进、有解决，具体解决情况纳入个人及代维公司考核。
3、组建吉首市公司基站安全保障小组，由综合部牵头，人员由安保、建设维护部、各家代维公司组成，要求在基站被盗或发生安全事故后10分钟内集合完毕，15分钟内赶往现场配合公安部门抓捕犯罪份子，最大限度的对盗窃份子产生一定的威慑力，全力保障基站安全。
4、管好家门，做好基站钥匙管理工作，钥匙管理要有档案、有借用登记表，要明确基站出入管理要求，必须做到进有人问、出有人陪，在公司内部及代维公司实行专人负责制，制定相关管理细则，落实问责制，严格考核到责任人。
二、摸清基础资料，掌握网络动态
面对竞争日益激烈的发展趋势，为准确做到针对性建设、区域性优化，切实提高网络竞争力、保障业务营销效果，我分公司高度重视基础资料管理工作，一是高度重视资产清查，通过资产清查摸清了家底，掌握了全市网络规模及现状，二是积极收集竞争对手网络维护资料，做到知己知彼。 从摸底情况看，主要竞争对手站点数为123个，今年计划新建站17个(城区12个，农村5个)，年底基站数将达到140个，其中城区105个，农村35个。按当前物理基站数计算，与我市分公司基站数相比，基站总数要少54个，其中城区基站数少2个，农村基站数少52个。
从8月三方测试情况看，我公司覆盖率为99.96%，高于电信0.89%，高于联通6.0%;接通率为99.47%，高于电信0.96%，高于联通16.92%;话音质量98.71%，低于电信1.02%，高于联通4.78%;MOS均值为3.81，高于电信0.55，低于联通0.12。
从以上数据看，我分公司农村网络仍然具有一定优势，但优势在逐步降低下阶段，未来的网络规模将相差无几，那么要确保网络优势，一是从站点明细分析，做好语音效果测试，查找覆盖漏洞，针对性开展网络优化，二是做好竞争对手基站建设分析，以便市场部门提前做好业务营销和客户维稳工作，三是加强信息收集，及时更新相关数据，同时开展竞争对手室分及直放站资料的收集，了解对手动态。
三、全员动员，提升网络质量
全员动员、多方面、多层次收集网络问题，是全面收集网络质量问题、确保网络质量快速提升的重要手段。以吉茶高速网络问题调查工作为例，在其高速施工初期，当地网络覆盖较差，用户反应非常强烈，针对该情况，201*年我分公司以网络调查问卷的方式对当地进行了走访，收集了大量网络覆盖问题，同年为解决该问题开通了4个基站、8套直放站。在今年7月再次组织了走访时，发放问卷178张，走访期间还成功营销新入网用户3户，新增集团客户多人，从调查结果和业务发展情况可以看出，客户感知明显得到提高，客户对我分公司服务及网络质量表示充分认可，调查活动对客户满意度的提升和网络发展起到重要的积极作用。
为提高网络问题收集反馈效果，我市分公司明确了网络问题收集要求，要求每部门每月必须将重点、热点网络问题进行上报，将把市场网络联动，扩大调查问卷调查范围，常态化客户走访作为一项重要工作，以此确保两个到位，一是信息收集到位，二是问题解决落实到位。
四、明确职责分工，做好基站维稳工作
巩固网络优势必须具备一个稳定的外部环境，有了稳定的环境才能使网络更好的为市场提供有力的支撑，为此，我市分公司明确了以公司领导牵头的基站维稳工作实施方案，将维稳工作职责进一步进行明确，力争杜绝出现因为沟通协调不到位导致基站搬迁及机房租赁合同到期后拒绝续签合同等一系列问题。
五、加快网络建设，抢夺发展桥头堡
面对竞争对手网络规模差距逐步缩小的趋势，加快网络建设是保障网络领先优势基础，基站建设得到发展就相当于抢占了业务发展的先机，在加快网络建设的同时我们应该一定程度上制约对手的建设工作，一是要限制共建共享，凡是需要共建共享的必须多方面综合考虑相关因素，能不共享的不共享，特殊原因需要共享的要采取一换一的方式实施共享，二是针对未来网络设备的覆盖范围，建议与市政进行协调，全面铺开路灯站的建设计划，三是做好管道建设和购买工作，争取发展资源。
六、发挥集团专线、WLAN优势，力争领跑全业务发展
在当前全业务建设工作中，我市分公司走在全州前列，需求客户范围较广，集团专线的发展情况较好，WLAN的客户也在逐步增长，做好全业务工作必将对客户稳定起到积极作用。但受维护人员人数限制，一定程度上影响了服务效率、解决速度，需要州公司尽快拟定全业务人员、测量及测试工具配臵标准，增强客户服务能力。
七、创建服务型企业，文明施工，塑造企业形象
当前施工单位、代维公司与当地居民业主存在摩擦的情况时有发生，维护人员的服务意识仍需进一步提高，标准着装、规范服务是提高客户感知，塑造企业形象的重要举措，建议强化管理，不断提高员工服务意识，提升客户感知。
八、加强短板分析，做好客户满意度提升工作
1、彩信端到端短板解决
为认真贯彻州分公司上半年经营分析会会议要求，落实彩信端到端成功率指标短板的提升，吉首分公司根据州公司相关竞赛内容，在公司内部开展彩信端到端专项提升活动，成立了由公司领导牵头的专攻关小组，负责对彩信接收失败率高的客户进行分析和处理工作，开展失败次数Top100客户专题外呼和集团经理走访活动，解决客户收发彩信问题，;核查停机客户信息，取消停机客户数据业务订购关系;加强内部通报考核，提升内部员工端到端成功率。
经过一系列的努力，我市分公司7月彩信端到端成功率达到了85.66%，截至到当前8月达到了85.8%，从中旬开始单天指标为89%左右，我市分公司有信心在全州帅先达到优秀水平。
2、VIP基站退服率提升
201*年上半年我市分公司发生了多起VIP基站退服故障，主要原因为电池老化、油机负荷不足、业主不允许发电等原因造成的停电故障，针对该问题，我市分公司以拟定了VIP基站退服故障处理计划，一是开展基站摸排，替换老化电池和隐患开关电源，二是加强油机管理，做好油机管理工作，三是加强外部协调，力争下半年实现VIP基站零退服。
3、客户满意度提升
从201*年最近一期满意度调查指标情况分析，我公司网络质量整体客户满意度为77.02%，领先联通2.02%、领先电信2.02%，但较201*年，满意度下降了3.33%，领先程度逐步缩小，其中客户满意度得分最高的为神州行，其次为全球通，满意度较低的为动感地带。
下阶段，我市分公司将按201*年客户满意度提升计划落实相关工作，继续扩大和保持网络质量调查活动，主动积极查找网络短板，不断提升网络质量，全力保持网络质量的持续领先优势。
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物业服务有限公司成立于 年 月 日，自公司起立以来，秉承着"团结、务实、拼博、创新"的企业精神，以科学化、规范化、专业化的物业管理服务为广大业主打造绿色人居生活，用一流的物业服务为业主营造和谐温馨的家园;为企业创造价值;为社会创造和谐;为员工创造机会。
目前，物业在管的项目为总公司自己开发的“商品房住宅小区”，项目占地 ㎡，总建筑面积 ㎡，共分二期开发，其中：一期用地面积 ㎡，总建筑面积 ㎡。该项目一期已于 年 月 日竣工交付使用，水电抄表到户，电话、电视、宽带等均与相关单位签订业务合同。
物业公司通过近两年来的努力和探索，为确保向客户提供优质、完善的服务，以客户的生活为本，遵循"真诚合作、专业保障、长远承担"的服务理念，全力为客户提供高品质的服务，创造清洁自然的生活环境。
随着物业向着高层次、高标准的物业服务迈进，我们将以更专业、更优质的服务，为广大客户长远承担服务。
为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于xx年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。
xx年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘(1995年)——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加xx万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判 》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。当年轻的路遥经理(据了解他到绿城工作也就三年)跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。
我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。
整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”„„
下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。
在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：
一、 物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。
二、 人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。
三、 企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。
四、 行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。
给科海物业公司的建议
一、 小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。
二、 科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。
三、 延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。
当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。
在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。
通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时(摘自绿城内部刊物)。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考!
所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的„„
启示：
一、企业培训工作相当重要，不管有钱没钱，多要将企业培训工作放在一个重要位置，因为物业毕竟是一个以管人为主的行业，坚持对员工开展行之有效的培训，是提高服务质量及强化执行力的重要手段。所以，科海物业公司将根据公司的实际编制一套内部统一的员工培训教材，目前这项工作已经开始着手编写和整理。
二、给各级管理层压力，层层考核、层层加压，优者褒奖、劣者淘汰，尤其是中层。这样才会锻炼人、磨砺人，千斤重担要大家一起扛，而不要总是高层来扛。高层在任务布置后要看结果而不要总是盯着过程。
三、加快行动的步伐，用实践来证明一切，不要老是怀疑讨论，允许犯错误，但不允许犯同样的错误。
四、坚持二个服务一起抓，一个是基础服务(标准化物业)，另一个是特色服务(经营性物业)。并且作为二项重要指标对各级领导的考核。