在日常学习、工作或生活中，大家总少不了接触作文或者范文吧，通过文章可以把我们那些零零散散的思想，聚集在一块。范文书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇范文呢？
1.城市住宅小区物业管理体制滞后。
城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。
2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。
居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。
3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。
现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。
所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策
一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物 因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。
1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。
为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使主权、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。
2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。
物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。
3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。
科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。
在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业主权利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至
5.大力推动物业管理智能化。
目前，应用电梯的范围越来越广，而且数量也日益增多。在电梯使用过程中，若稍有懈怠，就很可能会造成不可挽回的损失，这与人们的生命财产安全有着密不可分的联系。故而，供电公司物业管理的电梯管理是一项非常重要的工作，必须予以重视。可是，目前很多供电公司在电梯管理方面还存在着诸多不足之处。
1.1维修人员没有经过专业培训，存在无证上岗的现象
在现实生活中，有些供电公司在物业管理中为了以降低成本来获取盈利，通常会聘请那些专业技术水平不高、没有维修资质的从业人员，令其负责电梯的日常维修和保养工作，有的从业人员甚至严重缺乏专业技术方面的知识，遇到问题往往会处理不当，从而耽误了供电公司电梯维修的进程。
1.2维修人员对工作持不良态度
有些供电公司的电梯管理人员错误地以为只要电梯能够正常运行，不发生故障，就不需要对其进行维修保养。对电梯的预防式维护和保养不够重视，对电梯存在的安全隐患不积极排查，最终导致维修质量不达标，维修效果不好，严重的甚至会酿成大祸。
1.3电梯定期检验不合格，带病运行，留下安全事故隐患
在每年的定期检验中，有的供电公司电梯设备使用年代较久，部件老化损坏现象比较严重，但却未设维修资金，不能维修更换部件，造成电梯定期检验不合格。在未领取合格证的情况下，这些供电公司仍然偷偷使用不合格的电梯，导致电梯故障频发。
1.4电梯专职安全管理员挂职不管理或无专职安全管理员
根据现行法律法规要求，电梯使用单位应当配备电梯专职安全管理员，在一些公共场所，甚至要求根据安全需要配备电梯驾驶员。对于安全管理员的职责也有明确规定：“电梯专职安全管理员应当做好电梯运行和管理记录，督促电梯日常维护保养单位做好质量检查和相关保养记录；妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，做出暂停使用的建议，并报告本单位负责人。”而在供电公司物业管理的实践中，电梯一般都由工程部人员挂职不管理，有些公司则根本不配备管理人员，造成了管理上的缺失。
2加强电梯安全管理与维修保养的有效措施
2.1完善电梯管理制度
（1）确切落实安全责任主体。在电梯正常运行之后，关键是靠日常维修和保养来确保其安全运行。这项工作的专业性极强，且责任重大，现在大多数的物业管理单位都不具备足够的能力来单独完成这项工作，故应合理选择、委托专业的电梯维保公司负责电梯的日常维保工作。2014年1月1日实施的特设法第十三条细则中明确提出“特种设备生产、经营、使用单位及其主要负责人对其生产、经营、使用的特种设备安全负责”，这就进一步落实了电梯安全责任主体。（2）拟定必要的规章制度。健全的规章制度可以明确电梯管理过程中的责任，保障电梯的安全运行，加强电梯管理工作的标准性和规范性。（3）建立有效的监管制度。通过现代网络技术，制定和完善监管系统，有效地掌控电梯运行状况及维修保养质量等情况。
2.2加强电梯维修保养人员的专业培训
电梯能否安全地运行，不单与电梯自身质量的好坏有关，还跟电梯维修保养人员是否具备专业素养有关。（1）身为一名合格的电梯维修保养人员，必须时刻保持严谨的工作态度和强大的责任心。如果从业人员没有较高的专业素质和较强的责任心，那么就很难保证电梯维修保养工作的准确性，同时还会把小患酿成大祸。（2）必须对维修保养人员进行相关知识的专业培训。维修保养人员唯有经过理论与实践的专业技术培训，且顺利完成考核内容，才能持证上岗，并在故障发生时迅速而准确地做出判断，采用恰当的方法使电梯在最短的时间内重新开始安全运行。（3）必须对维修保养人员进行良好的心理素质培养。对从业人员来说，电梯维修保养工作有一定的危险性，而培养从业人员具备良好的心理素质，有助于快速检查出电梯故障，更有助于保障电梯的使用性能，从而可以在一定程度上延长电梯的使用寿命。
2.3加强电梯安全知识的宣传
除了完成监管、使用、维保等工作以外，加强电梯安全知识的宣传也是减少电梯故障的一个重要措施。依据有关部门的调查数据，国内每年发生的电梯故障中，有很大一部分是因为电梯安全知识没有宣传到位引起的。为了避免类似情况的发生，南通市供电公司采取了以下管理措施：首先，加大宣传力度，强化责任主体意识。通过相关法律法规及电梯安全知识的广泛宣传，让有关部门或组织加强对电梯安全运行的重视，摒弃侥幸心理，严格参照规章制度进行维保和管理工作，保障电梯的维修保养质量。其次，对电梯管理人员进行专业培训，对电梯乘客进行安全乘梯知识宣传：（1）对管理人员开展知识培训，比如电梯开梯和停梯方法、电梯困人救助方法及紧急故障报修处理方法等。（2）对电梯乘客普及正确的安全乘梯知识，在电梯轿厢内或附近张贴必要的警示标牌及宣传文字说明，如，电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，不得有下列行为：1）不能使用明示处于非正常状态下的电梯；2）不能强行扒撬电梯层门、轿门；3）不得在电梯内蹦跳、打闹；4）不得携带易燃易爆物品或者危险化学品搭乘电梯；5）不能拆除、毁坏电梯的部件或标志、标识；6）不能运载超过电梯额定载荷的货物；7）不能有其他危及电梯安全运行的行为；8）乘坐的电梯发生故障时，电梯乘客应当通过报警装置与电梯管理人员取得联系，服从指挥，等待救援。
3结语
关键词：物业管理；原因；对策
物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。
一、我国物业管理发展中存在的问题
（一）物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点
自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。
从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言，现阶段的低水平房租，使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外，还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等。
从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险。
（二）物业管理企业经费严重不足
在实行物业管理后，居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费，这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位，很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少，业务量小，不能从中取得多少收入，对资金的补充也是杯水车薪。
（三）物业管理的法制建设滞后
物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的，国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白，初步改变了我国物业管理无法可依的状况，然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程。
二、若干原因探析
（一）产生收费问题原因探析
传统的福利观念根深蒂固，物业管理意识尚未形成。在计划经济体制下，居民除交纳象征性房租外，没有其它任何住房消费，而推行新的物业管理模式，住户要支付高出原有房租许多的物业管理费，在观念上一时难以接受。同时行业规范尚不健全，竞争机制尚未形成。再者收费标准背离价值规律，执法监督缺乏有力保障。在收费执法监督问题上，对于物业产权人、使用人来说，可以通过消协、物价、房管部门甚至法院等途径维护自身合法权益，而对物业管理单位来说，由于分户收费金额小，欠费住户数量多和欠费原因复杂等因素的制约，在目前情况下，要通过法律手段监督和制约物业产权人、使用人交纳物业管理费，存在着诸多的实际困难。
（二）物业管理经费不足的主要原因
（1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。（2）物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。（3）物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。
（三）法制建设跟不上物业管理发展的主要原因
（1）效力层次低、权威性不高，体系残缺不全。现行物业管理立法大多是建设所公布的各种部门规章，政策及规范性文件，这些规章的权威性、普遍适用性较低，不利于物业管理职权的行使。在我国现行的物业管理法律法规中，缺乏一部能统率物业管理所涉及的所有领域的基本法，一旦某一单行法规出现立法漏洞，无法可依的现象便不可避免。（2）内容不完全、法律漏洞多。现行物业管理法规的适用范围过窄。物业管理法的调整对象应该是所有的物业管理关系，而现行法规主要涉及住宅小区的物业管理，至于工业厂房、商业物业、办公大楼、仓库等众多领域的物业管理还是无法可依。同时，尚未建立完善、科学的物业管理市场准入制度。准入制度是主管机关对物管企业进行监督和管理的首要环节，是建立竞争有序的市场体系的基础。物业管理市场的监督管理体制尚未理顺。目前物业管理市场存在着多头监管而又监管不力的现象，不仅增大了物业管理企业的工作难度，也给物业管理的有序运行埋下了隐患。法律责任制度不健全也是原因之一。
三、我国物业管理发展对策
作者试图根据我国具体国情，结合国内外物业管理的一些先进的管理经验及方法，探索解决当前问题的行之有效的方法。
（一）解决物业管理收费问题的有效途径
首先要改变传统观念，提高对收费的认识。让人们充分意识到购房之后，还要在使用期限内，连续不断地自行承担物业维护和享受服务的全部费用。同时，强化业主委员会在物业管理中的作用。业主可以通过业主委员会来充分行使自己的权利，维护自己的利益。再者，物业管理要得到发展和繁荣，就要得到政府的扶助和支持，政府应该在物业管理开始兴起阶段扶持物业管理企业的发展，激励物业管理行业竞争机制的形成。可对物业管理收费实施特殊税收政策，应进一步明确公共维修服务收费的法定税费的标准，使物业管理服务的价格构成更加合理，同时便于物业管理企业的实际操作。同时可以从各城市的实际出发，对物业管理收费实施特殊优惠的税制，减免部分税费，减轻物业管理企业的经济压力。政府对物业管理经费应当进行适当补贴，这有利于保护从事这一类物业管理的企业的积极性，推进住房制度改革进程。
（二）物业管理企业应从多方面着手，以改善经费不足状况
（三）完善物业管理法律法规
参考文献：
路房改房如何推行物业管理。
关键词：房改房物业管理
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋。从20世纪80年代至今，我国的房管体制逐步从计划经济传统的行政福利型向市场经济的专业化物业管理转变，即房改房的管理也从单位自管逐步向专业化的物业管理转型。物业管理实行企业化经营、专业化管理、社会化服务的运行机制，社会各界普遍认为推行物业管理是搞好房改房管理成效最为显著的管理模式。铁路部门如何顺应潮流，对管内房改房推行物业管理？本文作一探讨。
一、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
配备专职的收费人员，定期对收费员的工作进行督促，每月对收费情况进行总结、分析，了解住户不交费的理由、原因，一方面不断规范自身的管理行为，提高管理水平；另一方面采用上门做工作，逐个击破的方式，有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布，增加费用收支工作的透明度。
1.物业管理人才严重供不应求
据有关统计数据显示，截止2012年全国物业管理从业人员约612万人，较2008年的250万人上升145%，较2004年的144万人上升325%，但是，物业管理师数量仅有43,919人，平均每家企业只有0.6个，占全国612万从业人员的0.7%，由此可见，物业管理师队伍数量与需求呈现出了较严重的失衡。《发展报告》第四部分有关制约行业发展的主要问题也指出，“行业从业人才队伍匮乏”这一实际情况。依据《物业管理师制度暂行规定》第二十八条之规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。但实际情况是我们全国在管的70万个项目中，具备物业管理师资格的项目经理数量还远远未达到《暂行规定》的要求。
2.企业规模化发展过快，人才“拔苗助长”趋势明显
《发展报告》指出，到2012年底，物业服务企业数量约71,000家，较2008年的58,406家增长23%，较2004年的26,700家增长166%。物业管理面积145.3亿平方米，较2008年的125.46亿平方米增长16%，较2004年28.8亿平方米增长404%。9年时间，企业发展规模呈几何倍数增长，而物业管理行业薪酬竞争力低，导致物业管理人才无论从数量还是质量上，都无法满足企业规模高速发展的需要，许多企业因此在用人上采取“拔苗助长”的方式，导致出现从业者能力与岗位能力要求严重不匹配的现象。
3.未来物业管理人才将按物业管理业态及专业细分
物业管理已由住宅为主的“一元化”发展模式向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、商业步行街、街道以及各类城市综合体等“多元化”发展模式转变。随着物业管理业态的逐步丰富，行业发展对物业管理人才的能力要求也势必会走更加技术型和精细化的道路，例如：就环境管理而言，住宅清洁只需要一个清洁员及简单的清洁工具就能完成作业，而医院物业清洁则涉及有毒有害垃圾处理与职业健康安全防护，高端写字楼物业则涉及玻璃幕墙维护等专业性很强的技术问题。在经营管理方面，商业物业则涉及更高层次的资产管理和商业运营策划。因此，未来物业管理人才不只是具备通用能力就可胜任，而是在细分物业管理业态的条件下，根据不同岗位能力胜任模型来匹配具备专业能力的物业管理人才。
二、关于物业管理职业培训转型升级的思考
随着物业管理业态的多元化，物业管理商业模式的转变以及IT技术的广泛应用，向现代服务业转型升级的步伐已初露端倪。与此相适应的，物业管理职业培训模式也必将面临转型升级的要求。为此，我们从不角度提出了六个转变模式。
1.传统培训模式向人才培养模式转变
传统培训模式以老师在台上讲授，学员在台下听记的方式进行，培训机构不太考虑培训对象的实际需求，企业对学员的培训效果也没有太多要求，甚至个别企业和学员仅仅是为了获取证书而参加培训。然而在现代企业运营模式下，人才的专业能力，培训能否带� 学院为深圳市福永街道社区实施“定制式社区物业管理人才培育”，培训共由八个单元组成，包括人才选拔、物业管理基础理论培训、社区物业管理专题研讨、公文写作与培训技巧、物业管理项目“沙盘推演”、物业管理项目跟岗实习、在岗远程督导及综合考核等，目的是为社区培育未来的物业管理总经理，为实现社区物业管理自治及社区物业管理经营运作常态化的“造血功能”提供人才支撑和理念提升。培训效果已得到社会各方的高度认可，相信定制式培训产品将会有更大的市场前景。
2.单纯面授培训向线上线下结合转变
行业发展初期，从业者大部分对物业管理专业知识掌握不多，很需要通过面对面的讲解来获得专业知识。然而，随着互联网技术的应用，企业规模扩大和跨区域经营等因素的影响，面授已不再是获得专业知识的唯一途径，同时，面授也存在诸如培训组织难，培训成本高等弊端。为此，网络线上培训顺应而生，网络培训有效的解决了空间和时间的矛盾，而且培训成本低，学员可以随意自学，重复学习。近几年，许多学员就通过网络培训的形式考取物业管理师资格。网络在线培训对一些基础理论和常规性问题的知识学习很有效。但是，对于实操性较强、观念更新类以及高端研讨类培训仍然需要面授的方式才能完成。因此，物业管理职业培训由单一的面授转向线上线下有机结合是一个必然的趋势。应对这一趋势，学院砺工坊网络学院应运而生，并已经开展相关线上的培训服务。
3.理论培训向技能训练转变
早期由于物业管理行业刚刚起步，从业人员对物业管理的内涵和外延了解不深，培训主要以物业管理基础理论为主，侧重对物业管理基本概念，基本原理和相关法律法规知识的讲解。随着行业的发展，基础理论已全面普及，企业更关注从业者技能的提升，有关设备设施管理、客户沟通和投诉处理技巧以及经营管理能力的提升显得尤其重要。而这种能力单靠理论培训是无法解决的，因此，对从业者专业能力的训� 我们正在全国推广的项目经理沙盘推演培训模式就是专注于训练和培养项目经理解决实际问题的能力，深受企业学员认可。据学员成长跟踪情况显示，前几年接受项目经理培训的学员已有很大一部分走上了重要领导岗位。
4.通用性岗位培训向专业化培训转变
国家住房和城乡建设部早期在全国推行的持证上岗制度包括管理员、部门经理、企业经理三个层次，分别对应刚刚进入物业管理行业的从业者和企业高层管理者。然而，随着行业的快速发展，房地产领域的技术升级，通用性岗位培训已远不能满足行业对人才专业技术的要求。传统的住宅物业管理只有最基本的供配电系统和给排水系统等简单的设备，而城市综合体的管理则涉及大量的智能化高科技设备的应用。因此，未来培训必将根据不同业态、不同专业岗位进行不同的专业能力训练，以满足企业真正的用人需求。
5.培训市场从中低端逐步向中高端转变
物业管理培训历经二十几年的发展已有了质的提升，但目前仍存在培训对象以中低端岗位为主，很少有针对企业总监以上的高端培训产品，特别是有关企业经营管理、宏观决策以及资产管理等问题的研究较少。相比较物业管理的上游产业——房地产行业，房地产总裁班、高级研修班、MBA、EMBA等高端培训产品则百花齐放、层次分明、门类齐全。但就物业管理企业而言，仍然有一大批高层管理者有需要开阔视野、提升能力的需求，像绿城物业集团、长城物业集团分公司总经理以上等一批大型企业的高管，都被送到清华大学、北京大学等知名高等学府进修。因此，物业管理行业发展到今天，同样需要以多层次的培训体系及多元化的培训产品，来满足各层级从业人员的需求，不久的将来物业管理高级研修班、高端论坛等新型培训必将成为高端物业管理培训的主打产品。我们也正在积极研发企业“沙盘模拟培训”等产品，重点解决企业经营管理决策层面临的实际问题。
关键词：新时代；写字楼；物业管理；特点；定位及发展
一、新时字楼物业管理的特点
1.专业且专注的特点。新时代的写字楼与传统的写字楼相比较，更加注重高端写字楼的物业管理与服务质量。写字楼的物业管理工作虽然是后来才被重视起来的，但其基础较为牢固，既做到了基层的良好服务与管理，又做到了注重高品质、品牌的打造建设。更加侧重于写字楼在运营服务商方面的角色担任，凭借专注且专业的精神品质来建设高端、高质量的品牌。2.服务理念注重价值。新时代下，写字楼被当作一个富有生命的物体来看待。如此一来，便使得服务对象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企业更加注重用精心和匠心自外而内地提升其自身内涵与价值。例如写字楼物业管理较为出色的楷林物业，本着细节与极致一手抓的价值理念，使物业向着更加辉煌光明的方向发展。该物业公司在此理念下可以将工作做到符合极其细微精致的标准，它的电梯可以严格控制在标准的27.5s以内；在清洁过程中，甚至可以用棉签来仔细地进行清洁，针对于不同的污垢配以八十多种的污垢清洁剂；一个停车场坪漆的设计需要经过九道复杂的工艺程序，在减少噪音和增加舒适感等方面极具优势。楷林物业之所以能够做大做好，正是因为它给予了物业服务一定的生命理念，用心做好物业管理服务工作。3.写字楼物业管理服务体系独具特色。新时代下写字楼物业管理服务体系主要分为以下四大板块：精心的管理服务、愉悦的客户体验、优化资产配置以及智能自动化共享。这便是新时代下物业管理的核心竞争力及产品的独特竞争优势之所在。正如我们经常问到的，一个企业在现如今市场竞争如此激烈的背景之下，要怎样才能赢得顾客的芳心，占领更多的市场呢？答案很明了，就是靠企业的服务体系，企业的软实力必须够强，才可实现此目标。
二、新时字楼物业管理的创新与发展
1.写字楼快速发展助推物业管理服务。从传统封闭式的写字楼工作环境演变 现如今，写字楼越来越多，已经远远不能用座来描述，取而代之的应该是群。之所以会出现写字楼群的现象，是由多种因素共同影响的。比如我国的经济产业一步步由“制造”转变为“智造”，这就需要有更多的产业研发部门，在我国大力倡导积极创业的前提下，有越来越多的科技企业应时而生。高质量、研发前沿的产业正在加快创新发展的前进步伐，在一定程度上推动了高端写字楼物业管理服务的高要求、高标准。就我国现状而言，我国的写字楼年均落成量均是全世界最高的国家，这正是新时代下我国写字楼的发展新趋势与新定位。其实，在这种背景下的写字楼空置率也是较高的，因此就出现了两种不同的观点，其中一种观点认为，如果依据现在的消化能量进行发展消化的话，可能五十年、一百年都未能完全消化。该种看法显然比较片面和狭隘的。如我国上海的浦东地区，在过去曾出现过写字楼空置率极高，甚至不花钱就可以免费办公的情况，但随着社会经济的不断发展，上海浦东的房子已经非常稀缺，不可同日而语。2.写字楼物业管理要与时俱进。改革开放以来，众多的实践案例证明了要想把事情办好、办成功，必须坚持中国特色的相关要求及标准，同样，物业管理服务也应该按照同样的中国特色来发展创新，只有这样，写字楼物业管理服务工作才能做得更好。需要特别注意的是，首先，要充分利用好政府给予的一些优惠政策，如设备资助及人才供给等方面；其次，写字楼的全球化商业性质的经济活动，要用国际化的视角全方位的审视其发展，做好职责范围内的服务工作。3.虹吸现象倒逼写字楼的服务及管理规划。写字楼对于周围环境的影响极大，尤其是在经济方面，其造就的精神财富以及写字楼所延伸出的各种产业，为当地的税收及GDP增长做出了巨大的贡献。对此，物业管理部门要专门就写字楼在所需资金来源、知识技能以及人才所需方面的虹吸现象，提前做好充分的物业管理服务的设计工作。首先，在写字楼内部，人流量及物流量都比较大，服务范围延伸较广。比如可以在写字楼内开展会、宣传服务及餐饮等活动，这在一定程度上也为写字楼物业管理带来了难度与挑战；其次，写字楼新兴技术及设备的使用增加了写字楼物业管理的难度，对写字楼管理提出了新要求；最后，写字楼的客户量急剧增多，为了给客户带来最佳的体验，要求创新传统的物业管理服务，使服务变得具有特色且多元化。如今，越来越多的企业会选择将企业的后勤工作全权交与综合服务商设计处理，这其实是一种新的发展形势。综上所述的各种情形，均能够增大行业的发展增值空间与机遇。
三、新时字楼物业管理服务的定位及发展探究
1.要在行业中起到领头羊的作用。在行业发展过程中，要合理地利用好自身的优势，充分体现人才汇聚的特点，在行业的专业知识技能与管理方面，发挥好榜样的作用。通过虹吸效应将企业优秀的一面延伸扩展开来，尤其是在企业的智能自动化发展方面，要加大扩展及建设的力度。要在行业内建设好人才培养中心，积极发挥领头羊的模范及带动作用。目前，把企业的自身优势转变为企业所独有的特色，更好地服务社会。2.管理服务极具中国特色。首先，在绿色管理和智慧管理这两方面都相比较于之前有所改善，真正做到了后来者居上。只有在写字楼物业管理服务方面占据领先地位，才能为以后的长期发展打造良好的基础。现如今我国的写字楼供应量是全世界最高的，要充分利用好这个优势，将写字楼物业管理服务工作做好，使我国的写字� 其次，写字楼物业管理服务应该提供更加智能化、多元化的优质服务，建设更加人性化的服务。
四、新时字楼物业管理的优化路径
1.管理的标准化。服务性行业发展水平的其中一个标准就是管理的标准化程度，标准化程度越高越有利于管理工作的进行。写字楼的物业管理要有一个严格的标准，根据国家的一系列要求，要制定一个合理的管理标准，推动写字楼物业的发展。2.管理的专业化。物业管理的专业化也是新时字楼物业管理的路径之一，专业化是以后写字楼发展的主要方向。写字楼的业主和使用者对于服务的要求越来越专业，这就使得写字楼的物业管理也向着专业化发展，否则将会被市场淘汰。对写字楼进行服务外包可以有效地提高写字楼物业管理的专业性。服务外包具体的工作就是将管理方面的管理人员和操作人员分开，管理由自身来负责，其他的业务由更加专业的公司负责，简单来说就是由专业的人来处理专业的事情。3.管理的国际化。管理的国际化也是写字楼物业管理的一个路径。因为有越来越多的国外公司投资建筑写字楼，并且这也将 再有就是写字楼的发展需要向着国际化水平靠近，这点是非常重要的。所以说写字楼的发展要紧跟时代的步伐，向着国际化奋进。4.管理的环保化。管理的环保化是写字楼物业管理的第四个途径。现在写字楼的使用者提出的要求越来越多样化，最主要的还是要有一个绿色的、健康的环境。而且健康的、绿色的环境也越来越受到人们的关注，这方面不仅体现在家庭中，对于工作的环境也是一样的。
五、总结
加强写字楼物业管理工作是非常必要的，也是不可缺少的。随着人们生活水平的提高，人们对于工作环境的要求也越来越高，这就使得写字楼物业管理工作越来越重要。所以新时字楼物业管理要紧跟客户的要求，不断地进行改进，在市场中占据有利的地位。
参考文献
[1]沈建忠。打� 而且，在前期管理中，业主和物业服务企业建立了密切的联系，经过一段时间磨合，物业管理的观念逐步深入人心，建立了顺畅的服务渠道。此外，经过一段时间的管理，物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，外部环境逐步理顺，这也有利于物业后期管理工作的进行。
1．2方便业主顺利入住
在业主入住时，房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料，还有要求业主签字承诺的回复文件，大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前，物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以，物业服务企业应从方便业主的角度出发，事先准备有关材料交予业主，使业主正式入住时能顺利办理有关手续。
1．3居民小区前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序
物业服务企业唯有做好居民小区前期物业管理与服务工作，才能取得业主们的信任，才有进一步合作的可能，这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。
2居民小区前期物业管理的特点
2．1主体关系的复杂性
在物业管理阶段，做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时，由于开发商是物业管理合同中的委托者，但委托的物业的产权又往往不是属于它的；开发商决定物业管理合同的标的—管理费用，但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人，没有自己物业管理的决策权，却又要承担此法律关系的后果，支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同，但在实施前期管理的过程中，需要代表业主的利益，仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷，并督促开发商进行改正，物来服务企业又担心与开发商关系搞僵，影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。
2．2管理工作的基础性
居民小区前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上，同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施，问题多发阶段是运行的初期。在居民小区前期物业管理阶段，物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试，并对发现的问题及时进行修正，对一些在接管验收中未能发现的重要问题，通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作，才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施，也为今后的长效管理奠定基础。
2．3管理矛盾的集中性
在居民小区前期物业管理阶段，工作的头绪繁多，工作量大，而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同，在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾，这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性，对物业服务企业提出了极大的挑战。
2．4管理合同的短暂性
居民小区前期物业管理是一种过渡阶段的管理，必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般居民小区前期物业管理合同的期限都不超过两年。
3居民小区前期物业管理的主要内容
3．1管理机构的设立和人员培训
前期物业服务合同一经签订，物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置；人员的配备除考虑管理层人员选派外，还要根据实际管理定位情况考虑，如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式，还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。
3．2建立管理制度
居民小区前期物业管理的基础性的特点，要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以，物业服务企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。
3．3物业的接管验收
物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施，道路、场地和环境绿化等诸多内容，对综合功能的验收应特别重视。
3．4进户管理
所谓进户，是指业主或使用人收到书面通知后，并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间安排等。根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则，并确定落实执行时间表。安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。根据居民小区前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资，拟定分步购置计划。
3．5装修搬迁管理
装修是物业管理中必不可少的程序，业主或使用人有权对其房屋进行装修，由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，往往给物业和其他人带来很多不良影响，如在装修过程中，业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向，擅自改变门窗规格及外墙面装饰，使用不符合消防规定的装修材料，堵塞消防通道造成火灾隐患等，加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾，不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水，施工不注意作息时间，产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等；由此说明，规范房屋装修管理是十分重要的。
4居民小区前期物业管理中存在的问题及其预防措施
4．1居民小区前期物业管理中存在的问题
鉴于上述居民小区前期物业管理的特殊性和复杂性，故居民小区前期物业管理存在诸多问题：首先是前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确；第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整；第三是共用设施设备不明确；第四是业主临时公约未建立或未约定；第五是居民小区前期物业管理招投标制度不规范；第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善；最后是物业维修资金管理制度不完善
4．2解决居民小区前期物业管理存在问题的措施
为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。
1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理
2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展